后疫情时代的房地产行业上演”强者恒强”的马太效应。

疫情触发房企深度洗牌。在经济方面，疫情影响己经可见其巨大的破坏力。房地产行业就遭遇了强制停市。开发商则面临着破产、倒闭、资金链紧张的风险。从人民法院公告网上可以查询到，2020年元旦至2月18日，全国至少己有70家房地产企业破产，平均每天破产房企接近1.5家。这些房企绝大多数为中小房企。截至2020年6月5日，年度破产房企己达208家，超过2019年上半年的177家，宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主。

中报里的房地产行业：少数增长多数下滑，强者恒强。截至2020年8月27B，在A股，一共有56家房地产企业发布了中报，如果加上港股的雅居乐、龙湖集团、富力地产、佳兆业等，一共有70多家房地产企业发布了中报，不过，这些企业80%营收及利润同时下滑：

然而，对于T0P10房企来讲，其业绩却明显增加一一据统计数据显示，2020年上半年，销售额破千亿的房企显示有13家，较去年同比还增加1家，这些Top10房企军均实现营收及净利润的正向增长。受疫情影响，TOP100房企销售额均值为512.1亿元，同比下降1.45%。

拿地面积也同样验证了”强者恒强”这一逻辑。从拿地面积来看，2020年1-4月，Top100房企拿地总面积14591万平方米，同比下降26.6%；然而T0P10房企拿地总面积4379万平方米，不仅占T0P100房企拿地面积的30.0%，而且拿地规模占比较1-3月基本持平略有上升。

房企融资”三条红线”，限制房企的高杠杆过速发展。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的”三条红线”。随即，银行限制开发商融资的”三条红线”正式出街：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%；房企的”现金短债比”小于1；此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。并将于2021年1月1日起全行业全面推行。

“三道红线”对各档房企有息负债的增长都有控制，就算是三条指标都符合的房企，有息负债也仅能增长15%，按央行给出的“三道红线”标准，224家上市房企仅有68家位于绿档，整体上限制了房企的过速发展。

最终，房企梯队和阶层将趋于固化，大房企市场占有率只会继续增加，中小房企今后跨越阶层向上爬升的难度越来越大了。未来一段时间甩卖项目、资产并购、债务重组的情况应该会比较多见。

疫情冲击下，风雨飘摇的商业地产市场

在疫情冲击之下，商业地产首当其冲，不仅未能迎接春节的消费红利，反而随着客流量急剧减少，为本就处于艰难运营状况的商户雪上加霜。商业运营商通过减免租金可以有效稳定商户信心，在中小商户运营艰难的背景下及时止损，但同时减免租金对于运营方而言，也无疑意味着商业运营商要同时面对业绩和资金的双重压力。

他们收入来源主要依靠租金，减免租金、商户离场带来的资金断链影响也相对较大。即使在后疫情时代，疫情所造成的恐慌仍将延续一段时间，商家经营信心的回调会有一定滞后，在国内经济、消费市场和实体商业的恢复尚需吋间的背景下，不少商场仍将面对客流量不足、商户运营困难、空置率高等问题，商铺租金水平在短期内或将继续下行。

从CREIS中指研究院的一系列数据，反映出后疫情时代，商业地产的困境：商业新房市场：1-8月，全国投资、新开工、销售均为同比下降，其中销售面积同比下降17.7%；商业租赁市场：上半年，全国重点城市主要商圈商铺、写字楼租金环比均下跌；商业土地市场：1-9月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均小幅下降。市场表现出来对商业地产的明显信心不足，令商业地产在面对如何从缓慢复苏中活下去的同吋，也需要对面行业自身变革的挑战。

当行业调控与疫情同时出现，市场格局己发生质的变化，强者恒强局面下，房地产企业又该如何思考和布局呢……

行业缩影残酷现实

圣地集团是一家成立了27年的广州本土地产企业，从住宅地产转向产业地产，投资开发近百个项目；一路走来避开了住宅市场宏观政策的调控，顶住了互联网对商业地产的冲击，却最终没能抵抗住这场疫情带来的破坏和影响……这种现象代表的是在国家对房地产行业多轮调控中积极调整战略而存活下来的少数中小房地产企业目前现状的缩影。

在圣地集团的官网上看到，这家企业的愿景是中国产业生态圈的探路者；企业发展哲学是勇当政策先锋，引领产业升级。企业以宅基地幵发起步，2003年开始布局商品房开发，正值房地产商品房市场发展得如火如荼且首次面临宏观调控的吋候，企业调整方向，转向商业地产，布局多个商业中心和专业市场的打造和运营，成功避开了政策的调控，且给企业带来长期稳定的租金收入。

后受制于互联网的崛起，商业中心和专业市场经营效益日渐下滑；同时也因此导致了商业地产融资成本高、融资难的困局；企业主动创新，积极响应国家内外贸政策，将传统商业中心和专业市场进行升级转型，打造华南区首个市场采购贸易集聚力；为达到这个目标，企业大胆将旗下数百亩的住宅用地项目重新申请调整为商业项目，做大市场规模，创新产业发展模式，同吋通过转让股权方式，引入富力集团，加码产业项目落地；

在产业用地需求与政府供地紧张的矛盾下，圣地集团为助力汽车后市场产业发展，积极响应政府政策，先行先试农村集体建设用地入市、留用地合作开发新模式，大胆尝试与村集体合作，计划投资数百亿打造汽车产业集群。这家企业一直用实际行动践行着产业生态圈探路者的发展哲学和愿景。

这样一家积极创新、响应政策、稳健布局的企业，理应不受房地产政策调控的影响，健康成长；但一场突如其来的疫情，打破了企业在产业路上的战略布局一一据内部知情人士透露，合作方富力集团因疫情影响导致严重经营困局，拖欠项目转让款项的支付，双方几乎要对簿公堂；圣地参与投资的汽车产业贸易港项目也因农村集体建设用地入市的最后一公里流通环节并未真正实现入市，导致以租代售的物业面数亿元的退楼款支付;圣地旗下过百万平方米的自营酒店、餐饮及对外租赁的写字楼、商业铺位也因疫情导致收入来源严重下滑、赤字经营，银行近百亿贷款断供，民间个人借款数十亿也无力偿还、恶性循环下的经营纠纷不断升级……企业现金链完全断裂，濒临破产边缘。

这是房地产行业中众多企业的一个缩影，并非高杠杆、高周转的企业会面临危机，也并非积极创新、稳健布局的企业一定没有危机。圣地集团董事长林俊曾说过，市场没变，产业没变，但经营企业的思维和方式需要改变，不知圣地集团这次能否在求变和创新中走出危局，找到出路呢？

一场疫情，让我们重新思索，房地产企业在战略布局时，怎样才能保障企业永立不败之地呢……

行业或将进入管理红利时代。在2002年之前是土地红利阶段，”招拍挂”制度带来金融红利阶段，随着”三道红线”到来，行业进入管理红利时代。房地产金融占比越来越高，企业有明显短板，例如现金流问题，则会引发系统风险。

未来五年，是房地产大变革时期。多重房地产政策的逐步出台和落实，特别是最近”三道红线”融资新规和相应的政策法规，对于一些扩张型房企来说，”以价换量”的销售策略是否具有可持续性，企业要做好风险评估。此外，随着盈利能力成为企业的核心价值之一，未来房企也应更加关注如何提升自身的产品打造能力，以提升项目的产品溢价。

调整融资方向。房企股权融资拓新方向一是REITs（房地产投资信托基金）；二是过去的房地产股权信托转向优先结构信托和可转股信托；三是房地产私募股权基金。

房地产白银时代的房企发展逻辑：房地产企业需要进行精细化运营，用内生能力驱动盈利，使其价值达到新峰值；唯求变与创新才能永恒！